Kupując condo, nabywa się na własność konkretne mieszkanie i udział w częściach wspólnych budynku. Kupując co-op, nabywa się udziały w spółdzielni, do której należy cały budynek, oraz prawo do zajmowania mieszkania – a zakup zwykle wymaga zgody zarządu. Od rodzaju własności zależą formalności, opłaty i zasady późniejszej sprzedaży lub podnajmu.
W Nowym Jorku większość mieszkań na sprzedaż to condo albo co-op. Z zewnątrz budynki często wyglądają podobnie, ale dla kupującego różnice są spore – od dokumentów, które trzeba złożyć, po zasady wynajmowania mieszkania w przyszłości. Ten poradnik zbiera pytania, które najczęściej zadają osoby kupujące, sprzedające i wynajmujące mieszkania.
Czym różni się condo od co-opu?
W condo właściciel ma akt własności swojego mieszkania. Co miesiąc płaci opłaty na utrzymanie części wspólnych (common charges), a podatek od nieruchomości – osobno, za swój lokal. Zasady budynku są zwykle mniej rygorystyczne, także jeśli chodzi o wynajem mieszkania innym osobom.
W co-opie kupuje się udziały w spółdzielni, a miesięczna opłata (maintenance) pokrywa koszty utrzymania budynku i zwykle także część podatków od nieruchomości. Jej wysokość zależy od liczby udziałów przypisanych do mieszkania. Spółdzielnie mają często własne zasady dotyczące remontów, podnajmu czy wymaganego wkładu własnego.
Jak wygląda zakup mieszkania w co-opie?
Po przyjęciu oferty kupujący składa zarządowi spółdzielni pakiet dokumentów – najczęściej informacje o dochodach i oszczędnościach, zeznania podatkowe i referencje. Kolejnym krokiem bywa rozmowa z zarządem. Zarząd może zakup zaakceptować albo odrzucić, dlatego dokumenty warto przygotować wcześnie i starannie.
Przed złożeniem oferty dobrze jest poznać zasady danego budynku: wysokość opłat, wymagany wkład własny, zasady remontów i podnajmu. Pośredniczka pomaga zebrać te informacje i zaplanować kolejne kroki.
Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży mieszkania?
Przy sprzedaży condo procedura przypomina sprzedaż domu. Przy co-opie trzeba doliczyć czas na zgodę zarządu dla kupującego, więc cała transakcja zwykle trwa dłużej. W obu przypadkach liczy się dobre przygotowanie lokalu do pokazów i komplet informacji: wysokość opłat, zasady budynku, stan części wspólnych. Kupujący porównują wiele podobnych ofert, więc zadbane mieszkanie z pełną informacją wyróżnia się na ich tle.
Porozmawiaj o sprzedaży lub kupnie mieszkania: 347-647-6397
Wynajem mieszkania – o co zapytać przed podpisaniem umowy?
Najemca powinien dokładnie przeczytać umowę najmu: na jak długo jest zawierana, jaka jest wysokość kaucji, co jest wliczone w czynsz (na przykład ogrzewanie i ciepła woda) i jakie są zasady przedłużenia. Warto obejrzeć mieszkanie o różnych porach dnia i zapytać o hałas, ogrzewanie oraz stan wspólnych części budynku. W niektórych budynkach obowiązują szczególne przepisy dotyczące czynszów – o szczegóły dobrze jest zapytać przed podpisaniem umowy.
Właściciel, który chce wynająć swoje mieszkanie, powinien najpierw sprawdzić zasady budynku – szczególnie w co-opie, gdzie podnajem często wymaga zgody zarządu.
Jak przygotować się do rozmowy z pośredniczką
- Kupujący: budżet i wstępna zgoda na kredyt. Przy co-opie także orientacyjne dane o dochodach i oszczędnościach, bo o nie zapyta zarząd.
- Sprzedający: informacje o lokalu. Wysokość miesięcznych opłat, zasady budynku i przeprowadzone remonty.
- Najemcy: termin przeprowadzki i budżet. Także informacja, czy potrzebne jest miejsce dla zwierzęcia albo parking.
- Okolica. Dojazd do pracy, komunikacja, sklepy i to, czy w budynku jest winda albo pralnia.
- Pytania. Jakie opłaty czekają na kupującego, ile trwa zgoda zarządu, kiedy zaangażować adwokata.
Małgorzata Pieniądz z Trademarko Realty w Ridgewood pomaga kupić, sprzedać i wynająć mieszkanie w Queens, na Brooklynie i Long Island, po polsku i po angielsku – zobacz jej profil w katalogu Polish Pages.
Najczęstsze błędy przy mieszkaniach
Kupujący często porównują same ceny, a pomijają miesięczne opłaty – tymczasem to one na lata decydują o kosztach mieszkania. Drugi błąd to składanie oferty na co-op bez przygotowanych dokumentów, co opóźnia albo utrudnia zgodę zarządu. Trzeci to podpisanie umowy najmu bez jej uważnego przeczytania.
Sprzedający z kolei wystawiają mieszkanie bez kompletu informacji o opłatach i zasadach budynku, przez co kupujący tracą zainteresowanie. Osoby, które rozważają kupno lub sprzedaż domu, zapraszamy do poradnika o kupnie i sprzedaży domu w Queens i na Brooklynie.
Umów rozmowę z Małgorzatą Pieniądz: 347-647-6397
Poradnik ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. W sprawach prawnych i podatkowych prosimy kontaktować się z adwokatem i księgowym.
